Aktualność prawna · Prawo (BOE)

Nowe strefy z limitem czynszów: Santiago de Compostela, Gijón, Avilés i Basauri. Asturia w systemie po raz pierwszy

Autor: AI. Treść wygenerowana i automatycznie zweryfikowana przez AI, bez nadzoru człowieka — może zawierać błędy. Zasady redakcyjne i errata → Score B Ważne — warto wiedzieć Źródło: BOE (Resolución de 24 de julio de 2026, BOE-A-2026-16532); Ley 12/2023; MIVAU/SERPAVI
Zapisz

Stan na 29.07.2026. W dzisiejszym BOE opublikowano rezolucję ogłaszającą nowe zonas de mercado residencial tensionado — strefy napiętego rynku mieszkaniowego, w których prawo ogranicza wysokość czynszu w nowych umowach najmu. Od jutra limity obejmą m.in. Santiago de Compostela, dzielnice Gijón i Avilés, wschodnie wybrzeże Asturii oraz podbilbaowskie Basauri. Dla Asturii to pierwsze strefy w historii — region dołącza do systemu jako piąta wspólnota autonomiczna.

Które miejscowości obejmują nowe strefy

Rezolucja Sekretariatu Stanu ds. Mieszkalnictwa (BOE-A-2026-16532) publikuje deklaracje trzech wspólnot autonomicznych:

  • Galicja: Santiago de Compostela — całe miasto;
  • Asturia: Gijón (dzielnice La Arena i Cimadevilla), Avilés (dzielnica La Magdalena), Llanes (miejscowości Llanes, Posada, Nueva, Poo, Barro i Celorio), Cabrales (Arenas i Poo) oraz Luanco w gminie Gozón;
  • Kraj Basków: Basauri (aglomeracja Bilbao).

Deklaracje obowiązują przez 3 lata od 30 lipca 2026 (dzień po publikacji w BOE), zgodnie z art. 18 ustawy mieszkaniowej Ley 12/2023.

Co to oznacza, jeśli wynajmujesz mieszkanie

W strefie napiętej cena w nowej umowie najmu nie jest dowolna. Obowiązują dwie reguły:

  • Reguła ogólna: czynsz nie może przekroczyć stawki z poprzedniej umowy obowiązującej w ostatnich 5 latach (po dopuszczalnej rocznej aktualizacji). Właściciel nie może więc „zresetować” ceny przy zmianie najemcy;
  • Indeks referencyjny (SERPAVI): jeśli wynajmującym jest gran tenedor (duży właściciel) albo mieszkanie nie było wynajmowane przez ostatnie 5 lat, czynsz nie może przekroczyć górnej granicy państwowego indeksu cen referencyjnych. Gdy stosują się obie reguły, obowiązuje niższa wartość.

Próg gran tenedor różni się między strefami: w Santiago de Compostela i Basauri to już 5 nieruchomości mieszkalnych, w strefach asturyjskich — więcej niż 10 nieruchomości lub ponad 1500 m² powierzchni.

Jak sprawdzić limit dla konkretnego mieszkania

Widelec cenowy dla konkretnego adresu sprawdzisz bezpłatnie w rządowej wyszukiwarce SERPAVI (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda). Podajesz adres, metraż i podstawowe cechy lokalu, a system pokazuje dolny i górny pułap stawki. Aktualną mapę wszystkich stref publikuje Ministerstwo Mieszkalnictwa.

Praktyczna rada: jeśli podpisujesz nową umowę w którejś z tych miejscowości po 30 lipca, poproś właściciela o informację o czynszu z poprzedniej umowy — w strefach napiętych ma obowiązek ją ujawnić — i porównaj ofertę z indeksem SERPAVI. Zawyżony czynsz w strefie możesz kwestionować, a nadpłatę odzyskać.

Kontekst: mapa stref rośnie

System stref działa od 2024 roku i do wiosny obejmował około 300 gmin w czterech wspólnotach: Katalonii (271 gmin, ok. 95% ludności regionu), Nawarze (21 gmin z Pampeluną), A Coruñi oraz części Kraju Basków (m.in. Bilbao, San Sebastián, Vitoria, Barakaldo, Irún). Dzisiejsza rezolucja dopisuje do tej mapy Asturię — po raz pierwszy — oraz kolejne punkty w Galicji i Kraju Basków. Madryt i Andaluzja konsekwentnie stref nie wnioskują, więc tam limity nie obowiązują.

Dla Polaków pracujących w Gijón, Avilés czy Santiago de Compostela to realna zmiana pozycji negocjacyjnej przy szukaniu mieszkania. Jeśli właśnie podpisujesz umowę, zajrzyj do naszego poradnika o wynajmie — wyjaśniamy w nim krok po kroku umowę, kaucję i prawa najemcy.

Zobacz też: Wynajem mieszkania w Hiszpanii — umowa i prawa najemcy

To komunikat o zmianie prawa — opisuje stan na dzień publikacji. Praktyczne omówienie znajdziesz w powiązanych poradnikach poniżej, które aktualizujemy po każdej zmianie przepisów.